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Comprar bienes raíces en Europa: todo lo que necesita saber

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Gracias al mercado único y la libre circulación de personas en el espacio Schengen, la tentación de comprar bienes inmuebles fuera de sus fronteras es fuerte para muchos europeos. Ya sea para una segunda residencia, una inversión, una expatriación… la seguridad económica y política de Europa fomenta estas compras inmobiliarias transfronterizas.

 

Pero cuidado con la complejidad jurídica de este tipo de operaciones. En efecto, es necesario tener en cuenta las diferencias en la legislación de los distintos países y prever las consecuencias familiares y patrimoniales.

 

Entonces, ¿cómo preparas adecuadamente tu proyecto? ¿Cómo proceder para comprar una propiedad en Europa de forma segura?

 

Prepárate bien para tu proyecto inmobiliario europeo

 Antes de empezar, es fundamental anticiparse a los inconvenientes y problemas que plantea la compra de inmuebles en Europa. Se requiere especial vigilancia principalmente en dos puntos: el aspecto económico de la operación y sus consecuencias económicas para la familia.

 

Costo financiero y endeudamiento

El coste financiero no presenta especiales dificultades si la compra se realiza en un país de la zona euro, pero por lo demás, presta atención a los tipos de cambio.

También es necesario informarse aguas arriba sobre la tributación aplicable, en particular si la propiedad se alquila o en caso de reventa con plusvalía.

 

Para financiar su proyecto, el comprador puede pedir prestado a un banco de su país de origen, sin embargo, está la cuestión de la garantía. Los bancos nacionales no necesariamente aceptarán una hipoteca sobre una propiedad ubicada en el extranjero. Pueden exigir una garantía sobre otra propiedad ubicada en territorio nacional o una prenda sobre un seguro de vida, por ejemplo (este es particularmente el caso en Francia).

También es posible pedir prestado directamente en el país donde se encuentra la propiedad. Sin embargo, tenga cuidado de comprender completamente todas las sutilezas del idioma (no dude en llamar a un traductor).

 

Impactos en la familia y transmisión de la propiedad

Quien dice compra de bienes inmuebles dice régimen matrimonial y transmisión de herencia, y esta cuestión es tanto más compleja cuanto que implica las normas de cada país europeo afectado y el derecho internacional privado.

¿Cuál será el impacto de la compra para el cónyuge? ¿Qué regímenes matrimoniales son aplicables en el país de compra? ¿Qué reglas de sucesión en caso de muerte? ¿Debo escribir un testamento?

Tantas cuestiones para las que el apoyo de un notario es imprescindible.

 

Legislación aplicable a un proyecto inmobiliario europeo

La transacción debe cumplir con las normas del país en el que se lleva a cabo, pero no es fácil para un italiano o un francés conocer las normas de compraventa de inmuebles en Portugal o España. Afortunadamente, existen soluciones para ponértelo más fácil.

 

¿Cómo puedo informarme sobre las normas aplicables?

Consulte la información en el sitio "Comprar bienes inmuebles en Europa"

 

Para simplificar su tarea, los notarios europeos han creado un sitio web específico que reúne las distintas normativas.

 

Esta herramienta está configurada y gestionada por notarios de 22 países de la UE. Presenta fichas claras y concisas para entender la ley aplicable a las transacciones inmobiliarias en cada país.

Simplemente seleccione el país en cuestión y tendrá acceso a la información dividida en tres temas:

  • Elaboración del contrato: precontrato, financiación, garantía de financiación, información relativa al edificio y a las personas
  • Firma del contrato de venta
  • Ejecución del contrato: transmisión de la propiedad, pago del precio e impuestos, entrega de llaves y toma de posesión del inmueble, trámites de publicación

      1. Ir acompañado de un profesional

 

También puedes contactar con el consulado o asociaciones especializadas que te pueden orientar e informar, también recuerde contratar un traductor si es necesario. Incluso si domina el idioma, las sutilezas se le pueden escapar, especialmente en términos legales.

Ejemplos: comparación de algunos puntos clave de una venta para diferentes países europeos.

      1. Garantías de financiación

 

En Francia, los bancos utilizan esencialmente dos tipos de garantías:

  • La hipoteca (convencional o propia de la hipoteca con la hipoteca legal especial del prestamista)
  • La garantía de crédito a la vivienda. Consiste en una garantía otorgada al banco por otra institución financiera a cambio de un pago realizado por el prestatario.

Tanto en Portugal como en España, se suele exigir la hipoteca y puede ir acompañada de una fianza.

 

En los Países Bajos, la garantía la proporciona una fundación creada a tal efecto (WEW). El banco puede reclamar el reembolso del préstamo en caso de incumplimiento por parte del prestatario.

 

      2. Forma de la escritura de compraventa

 

En Francia o Italia, la escritura de compraventa de un bien inmueble debe ser otorgada por un notario que ejerza en el país de que se trate.

 

En Portugal, se puede establecer:

  • Por un notario
  • O por el encargado del registro de la propiedad
  • O directamente por las partes en documento privado autenticado y sujeto a registro electrónico. Este último es redactado por un notario, un abogado o un procurador.

En la República Checa, la ley requiere solo un documento escrito. Sin embargo, la identidad de las partes firmantes debe poder verificarse. Para legalizar las firmas de la escritura de compraventa, las partes recurren a menudo a un notario, un abogado o un funcionario público.

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