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El contrato de arras: lo que compradores y vendedores deben saber 

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El contrato de arras: lo que compradores y vendedores deben saber 

 

Aunque alguna vez hayamos oído hablar del contrato de arras, es muy probable que no nos preocupe qué es y cómo funciona hasta que nos enfrentamos a la compraventa de una vivienda. En ese momento, seguro que nos interesa conocer todos los detalles relacionados con este documento, que refleja cada una de las condiciones que comprador y vendedor han pactado.

 

Has de saber que el contrato de arras tiene una enorme importancia. De hecho, es en lo que se basa el notario para redactar más tarde la escritura de compraventa. Por eso, es fundamental prestar mucha atención a lo que este documento contiene y todo lo que en él se especifica.

 

Sumario:

  • El contrato de arras: lo que compradores y vendedores deben saber
  • ¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras?
  • El contenido esencial del contrato de arras
  • ¿Qué tipo de contrato de arras conviene firmar?
  • Las arras penitenciales
  • Las arras confirmatorias
  • Las arras penales
  • He firmado el contrato de arras pero quiero dar marcha atrás, ¿qué hago?

 

¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras? 

 

Con la redacción y firma del contrato de arras, el comprador y el vendedor se comprometen, antes de que se formalice la operación, a que esta efectivamente se lleve a término en las condiciones expuestas. Mediante este acuerdo privado, ambas partes adquieren determinadas obligaciones:

 

  • El comprador: a cambio de entregar a cuenta una cantidad de dinero previamente negociada, se reserva el derecho de compra sobre el inmueble.
  • El vendedor: se compromete a respetar las condiciones fijadas en el contrato de arras y a entregar el inmueble al comprador una vez que se realice el pago. 

 

Parte de la importancia del contrato de arras radica en que, además del precio del bien, en él se pueden determinar las penalizaciones concretas que acarrearía su incumplimiento por cualquiera de las partes.

 

Es muy importante señalar que el contrato de arras no debe confundirse con el pago aplazado del bien. Este último concepto hace referencia a la situación en la que ni el comprador ni el vendedor pueden ya rescindir de manera unilateral el contrato. El pago aplazado de parte del precio constituye, en la práctica, el propio contrato de compraventa.

 

En cambio, el contrato de arras sí permite de manera general la rescisión unilateral por parte de cualquiera de las dos partes. A cambio, eso sí, de hacer frente a la correspondiente penalización.

 

Aparte, suelen usarse de manera indistinta los términos ‘contrato de arras’ y ‘señal’. Si bien es lógico considerarlos sinónimos, queremos concretar que, mientras el primero se refiere al documento, el segundo se corresponde con la cantidad de dinero entregada a cuenta. 

 

El contenido esencial del contrato de arras 

 

Desde luego, delegar en un abogado especialista en Derecho Inmobiliario la tarea de redactar el contrato de arras es la mejor garantía de que su contenido sea el adecuado. Aun así, te contamos, a continuación, cuáles deberían ser los puntos que, como mínimo, debería contener el contrato de arras:

 

  • Los datos que identifican al comprador y al vendedor, es decir, sus nombres completos, su dirección y su documento de identidad.
  • La identificación del inmueble y una breve descripción.
  • El precio final del bien y cuál será la forma de pago.
  • El plazo máximo que se otorga para formalizar la compraventa.
  • La cantidad que se entrega en concepto de anticipo o señal.
  • El compromiso de firmar la escritura que contraen los dos, comprador y vendedor. 
  • El reparto de los distintos gastos que acarrea la compraventa.
  • Las firmas del vendedor y del comprador.

 

Esto, como te adelantábamos arriba, es lo mínimo que ha de contener cualquier contrato de arras. No obstante, lo que te recomendamos es que trates de ser siempre lo más minucioso posible, independientemente de que tu rol sea el de comprador o vendedor. De él se derivan una buena cantidad de obligaciones futuras que pueden marcar la diferencia entre una operación exitosa o una fallida.

 

¿Qué tipo de contrato de arras conviene firmar?

 

Elegir entre una u otra tipología de contrato de arras va a depender de los objetivos que se planteen los implicados en cada caso. En consecuencia, hay que conocer muy bien las tres clases de contratos de arras que existen y sus implicaciones. Te lo explicamos todo:

 

Las arras penitenciales

 

También se las conoce como arras de desistimiento. Con esto en mente, es fácil deducir que su firma permite tanto al comprador como al vendedor desistir libremente del contrato que han firmado. Aunque, eso sí, quien renuncie tiene que abonar a la otra parte el importe estipulado. En concreto:

 

  • El vendedor: debe devolver el doble de lo que el comprador ha aportado.
  • El comprador: no recibe de vuelta el anticipo que ha pagado.

 

Las arras confirmatorias

 

Las arras confirmatorias no fijan claramente cuáles son las penalizaciones en caso de incumplimiento. Sin embargo, el afectado tiene derecho a exigir que se efectúe la venta o bien a cobrar una indemnización por daños y perjuicios. Para ello, tendrá que interponer una demanda judicial, basándose en lo que establece el artículo 1124 del Código Civil sobre el incumplimiento de contratos.

 

Este es el tipo de contrato de arras que se firma por defecto, si no se especifica lo contrario.

 

Las arras penales

 

En el supuesto de firmar un contrato de arras penales, lo que se está haciendo en realidad es establecer la cantidad que servirá como indemnización en caso de romper el contrato. Es la clase de arras que conviene elegir si las dos partes están 100 % seguras de querer formalizar la compraventa.

 

He firmado el contrato de arras pero quiero dar marcha atrás, ¿qué hago?

 

Lamentablemente, si ya has firmado el documento no hay forma de echarte atrás sin tener que hacer frente a la correspondiente indemnización. Precisamente por este motivo tiene tanto valor el contrato de arras, porque aporta una indudable seguridad a la operación. Aunque hay una excepción: que existan vicios ocultos.

 

Si esto sucede, el comprador puede echarse atrás y recuperar, a la vez, la señal que previamente ha aportado. Para que esto suceda, se tienen que dar las siguientes condiciones en relación con los mencionados vicios, que deben ser:

 

  • Manifiestamente ocultos: es decir, que no pudieran detectarse a simple vista.
  • Previos a la venta de la vivienda: que efectivamente existieran en el momento en que se firmaron las arras.
  • Graves: que provoquen una reducción del valor del inmueble.

 

Además, los vicios ocultos se deben comunicar y reclamar dentro de los 6 meses posteriores a la firma del contrato.

 

En conclusión, no es complicado comprender que contar con un asesoramiento legal especializado y de calidad es vital para no cometer errores al redactar o firmar el contrato de arras. No en vano, es muy probable que haya mucho dinero en juego.

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