¿Qué es un desahucio y cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato?
Seguro que sabes qué es un desahucio y qué implica. Hablamos del acto mediante el cual se desaloja al propietario o inquilino de una propiedad por una de las causas que se contemplan en la ley o en el contrato de venta o alquiler.
No obstante, hay muchos tipos de desahucios y cada uno tiene sus particularidades. En este artículo, ahondamos un poco más sobre el tema, haciendo especial hincapié en los desahucios por finalización de contrato y en su duración.
¿En qué casos se puede recurrir a un desahucio?
Desde una perspectiva legal, para ejecutar un desahucio se solicita la asistencia de las autoridades judiciales, para que sean ellas las que expulsen al ocupante no legítimo de cualquier vivienda. Sin embargo, no siempre es viable esta herramienta.
Si nos centramos en los arrendamientos, el arrendador puede desahuciar judicialmente al arrendatario si:
- Se ha terminado el plazo del arrendamiento.
- El arrendatario no paga la renta.
- Se incumplen las condiciones estipuladas en el contrato o se causan daños al inmueble.
- La vivienda o el local arrendado se destina a usos no acordados o permitidos.
Los distintos tipos de desahucio
Las situaciones anteriores dan lugar a diversos tipos de desahucio:
El desahucio exprés
El desahucio exprés se utiliza especialmente cuando se ha producido una ocupación ilegal. Esto es, cuando una persona accede al inmueble y permanece en él sin consentimiento. El procedimiento que se pone en marcha se denomina abreviado.
El desahucio por precario
El desahucio por precario se da cuando alguien autoriza a otra persona para que se instale en su vivienda provisionalmente y sin contrato, pero esta se niega a abandonarla cuando se le retira el permiso.
El desahucio por impago
Se activa en dos circunstancias diferentes:
- Cuando el arrendatario no cumple con los pagos de alquiler estipulados en su contrato de alquiler.
- Cuando el propietario de un inmueble no hace frente al importe de las mensualidades de la hipoteca que recae sobre él.
Hay que tener en cuenta que este proceso de desahucio puede enervarse. Es decir, anularse si el arrendatario acaba pagando dentro del plazo concedido en el requerimiento.
El desahucio por finalización de contrato
Hablamos de una clase de desahucio que tiene lugar en el contexto de un arrendamiento. Es un procedimiento judicial que se habilita para que el arrendador recupere el inmueble arrendado por haber finalizado o terminado el plazo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento.
¿Cuánto puede alargarse un desahucio por finalización de contrato?
Es más o menos frecuente esta situación: que el contrato de arrendamiento finalice y que el inquilino se niegue a marcharse.
Cuando esto sucede, lo primero que hemos de tener en cuenta es la duración del contrato de arrendamiento de la vivienda o local. En la actualidad, la mayor parte de los contratos de alquiler que se firman duran un año y son prorrogables. ¿Qué sucede una vez cumplido el año? ¿Se puede pedir el desahucio? La respuesta es no.
La duración de los contratos
En realidad, el plazo mínimo legal de los contratos de alquiler -si se han firmado a partir de marzo de 2019-, es de 5 años para las personas físicas y 7 años para las personas jurídicas. Por lo tanto, el propietario está obligado a respetar estos plazos si así lo desea el inquilino.
¿Qué hacer, entonces, si el arrendador no quiere que el inquilino siga? Ha de enviar un burofax al menos con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización. Si no, automáticamente el contrato se prorrogará otros 3 años. Y, tras esta prórroga legal, el contrato entraría en la llamada tácita reconducción, que es una nueva prórroga anual. En este periodo, el propietario tampoco puede desahuciar al arrendatario durante ese nuevo año.
Para terminar con esta tácita reconducción, el propietario debe comunicar por burofax al inquilino su deseo de que abandone la vivienda. Y, si este se niega a hacerlo, entonces se podría presentar la demanda de desahucio por finalización de contrato. Un proceso que requiere necesariamente de la participación de un abogado y de un procurador.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio por finalización de contrato se debe presentar en el juzgado de primera instancia de la localidad donde esté situado el inmueble, y se acompañará del contrato de arrendamiento. Una vez admitida a trámite, el juzgado la notificará al inquilino.
Este, al recibir la notificación, dispone de 10 días hábiles para oponerse a la demanda. Si lo hace, se celebrará una vista en la que el juez dictará la sentencia, ordenando el desahucio en una fecha concreta. En cambio, si el inquilino elige no oponerse a la demanda, será el juez el que decidirá si es necesario celebrar un juicio o no.
El lanzamiento
Si el inquilino no deja el inmueble en el plazo máximo que tiene para hacerlo, se procede a su expulsión (un acto que se conoce como alzamiento). En ese momento, los representantes del juzgado redactan y firman el acta de lanzamiento, que deja constancia por escrito del hecho y otorga la posesión del inmueble a su propietario.
La duración concreta de este procedimiento depende de cada juzgado. Pero, de media, suele durar entre dos y cuatro meses, si tenemos en cuenta todos los pasos explicados anteriormente.
En resumen, y en cualquier caso, si se tiene la decisión tomada de recuperar la posesión de la vivienda al finalizar la duración del contrato, hay que avisar con la suficiente antelación y, si el inquilino se niega, presentar la demanda de desahucio.
En esta clase de supuestos, es siempre muy conveniente ponerse en manos de abogados especialistas en materia de desahucios, que prestarán asesoramiento y evitarán errores durante el proceso.
