¿Cómo, cuándo y por qué se lleva a cabo la extinción de un condominio?

Con la expresión de condominio nos referimos a la situación en la que la propiedad de un bien se encuentra compartida entre dos o más personas. Su extinción o disolución requiere ciertos trámites y pasos a seguir y conlleva una serie de consecuencias que es necesario que conozcas antes de dar ningún paso en falso.

 

¿Qué es la extinción de un condominio?

Un condominio, también llamado comunidad de bienes o copropiedad, existe cuando hay varios propietarios. Sucede cuando la propiedad de un bien o de un derecho corresponde pro indiviso a todos ellos. 

 

En consecuencia, la extinción de un condominio es la disolución de esa copropiedad, que se realiza siguiendo un determinado procedimiento, que veremos más adelante. Este trámite se reserva de manera irrenunciable e imprescriptible a cualquiera de las personas que ostentan la copropiedad de un bien en condominio. Es decir, a quien se quiere quedar con el 100 % de su propiedad.

 

Sobre todo, es una acción jurídica que se desarrolla con frecuencia en casos de herencias y divorcios.

 

Ventajas e inconvenientes de extinguir un condominio

Hay varios motivos por los que puede resultar conveniente realizar la extinción de un condominio. El más importante de ellos, sin duda, es el ahorro económico con respecto a la venta del bien, pues en este último caso se ha de abonar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un tributo que oscila entre el 6 % y el 10 % del valor del bien, según la comunidad autónoma. 

 

Esto es así desde que el Tribunal Supremo dictara varias sentencias en las que establecía que quienes recibieran un inmueble en condominio y compensaran al resto por ceder su parte no deben hacer frente al ITP.

 

En cambio, para extinguir un condominio solo hay que pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que corresponde al 1 %, y los gastos de notaría. Asimismo, si cumples determinadas condiciones económicas, podrías beneficiarte de la exención fiscal que permite no incluir la operación en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

 

Pero, de cualquier forma, lo mejor para saber si la extinción de un condominio es conveniente para ti es que consultes con un abogado experto en este campo.

 

¿Cuándo se puede hacer una extinción de condominio?

Para conocer las causas por las que es posible proceder a la extinción de un condominio, hay que acudir al Código Civil, a los artículos del 395 al 406. Y a la Ley de Enjuiciamiento Civil, si la división ha de hacerse por subasta judicial.

 

Aparte de las causas generales, comunes a la extinción de dominio (destrucción, abandono o usucapión, entre otras), existen algunas causas específicas:

• La renuncia por parte de los copropietarios en favor de solo uno.
• La venta del bien común a un tercero.
• La división del bien en común, que puede ser material o económica, si el bien no se puede dividir. 

Pero ¿qué ocurre si uno o más de los copropietarios se niega a que se divida el bien ante la solicitud de uno de ellos? En ese caso, lo normal es que se proceda a su división mediante subasta.

 

¿Tiene que haber siempre una contraprestación económica por la extinción de un condominio?

Tenemos que aclarar que no es obligatorio dar a cambio de ceder la propiedad de un bien en condominio una determinada cantidad de dinero. Sin embargo, ante este tipo de acciones Hacienda se mantiene siempre muy alerta, por eso es conveniente que sepas que hacerlo de esta manera podría ser considerado una donación encubierta. Y, si esto ocurre, tendrás que hacer frente al impuesto correspondiente, que suele ser más alto que el que grava la compraventa y, por supuesto, al vinculado a la extinción.

 

¿Qué consecuencias tienen las extinciones de condominio?

Nos encontramos con efectos hacia los propios copropietarios y también ante terceros. Las consecuencias de cualquier extinción de condominio son, por lo tanto:

• Para los copropietarios: la propiedad en exclusiva de la cuota del bien que le corresponde o del dinero que se haya pagado por su venta.
• Para terceros: lo normal es que quien venda un bien en condominio quiera deshacerse de todo, también de sus cargas. Así, si así se acuerda, se procedería a cambiar la titularidad de la hipoteca del bien en cuestión para que sea el nuevo propietario el único titular de la deuda. 

Por otra parte, hay un caso muy peculiar que no es poco común y conviene analizar. Se trata del momento en que se produce la extinción del condominio de una vivienda familiar cuyo uso y disfrute se ha atribuido tras un divorcio. En esos supuestos, la extinción del condominio no debería afectar a ese derecho de uso impuesto por el juez.

 

La extinción de condominio: el procedimiento

La principal finalidad de este procedimiento es terminar con el estado de indivisión y copropiedad del bien en cuestión. El hecho de poder dejar de pertenecer a una comunidad de bienes si no se desea formar más tiempo parte de ella es un derecho recogido en nuestra legislación. En ese punto, tiene sentido solicitar la extinción del condominio.

 

Como siempre recomendamos, lo mejor es intentar el acuerdo de todos los implicados para llevar a cabo el procedimiento. Pero, como bien sabes, ese acuerdo no siempre es posible, lo que no quiere decir que no se pueda llevar a cabo el trámite con éxito.

 

La extinción de condominio de mutuo acuerdo

Hay que acudir al notario para que eleve escritura de compraventa, estableciendo la transmisión y todas las condiciones pactadas. La parte o las partes que ceden su cuota de propiedad reciben a cambio una cantidad económica previamente negociada y la parte que la adquiere pasa a ser titular del bien en exclusiva.

 

La extinción del condominio sin acuerdo

Si no tienes suerte y el resto de copropietarios no están de acuerdo contigo, tendrás que iniciar un procedimiento judicial presentando una demanda. El juez, seguidamente, ordenará la división de la cosa común, lo que necesariamente implica la extinción del condominio.

 

En este punto, es importante hacer referencia a un tema que preocupa a la mayoría de las personas interesadas en realizar una extinción de condominio: ¿cuánto cuesta?

 

Pues bien, como ocurre siempre, los gastos van a depender de si se ha logrado alcanzar un acuerdo o no. Si el procedimiento es amistoso, solo habrá que pagar los honorarios del notario y las tasas del Registro de la Propiedad, si hay que cambiar titularidades. 

 

En cambio, si recurres a la vía judicial a estos gastos tendrás que añadir los honorarios de abogado y de procurador (aunque la participación del primero es aconsejable en cualquier caso, para que puedas defender adecuadamente tus derechos e intereses).

 

Además, es posible que te tengas que hacer cargo de una parte del coste de la realización de tasaciones o pruebas periciales. Aunque lo normal es que sea siempre el copropietario que va a adquirir la totalidad del bien quien se haga cargo de estos gastos, se trata de una decisión privada que deciden únicamente las partes implicadas.

 

Las extinciones de condominio están a la orden del día en nuestro país, sobre todo tras recibir una herencia o formalizar un divorcio o una separación. Por su complejidad y para asegurarte de que no cometes ningún fallo, contacta con alguno de los muchos abogados especialistas en esta materia.